CLÁUSULAS ABUSIVAS EN ARRENDAMIENTOS

ESTIPULACIONES ABUSIVAS EN ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

 

Hay una serie de cláusulas que a veces son introducidas, y no con poca frecuencia, en los contratos de arrendamiento de vivienda que son nulas, es decir, que se tienen por no puestas; y ello por ser contrarias a la ley. Según define el Artículo 6.3 del código civil este tipo de  estipulaciones son “Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención”,  y en el Artículo 6 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos encontramos “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

 

Por tanto, son nulas aquéllas cláusulas que limitan los derechos del arrendatario establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos; y aunque no todas son automáticamente nulas, pues la libertad de contratación de las partes es amplio, sí es conveniente asesorarse de un profesional, conocedor de la jurisprudencia dictada por el Tribunal Supremo al respecto, de forma que podría incluso hacerse un inventario de las que puedan parecer abusivas para el arrendatario, y sin embargo han sido validadas por aquél tribunal, y de aquéllas tasadas de forma indubitada como nulas de pleno derecho. Y es que solo un juez o tribunal es quien está capacitado para su definición como nula, anulable o válida.

 

Antes de pasar a la enumeración de ese inventario de cláusulas nulas que por su frecuencia merece la pena resaltar, cabe añadir que el contrato que contiene alguna de estas estipulaciones sigue siendo válido (aunque las contenga), pero dichas cláusulas se tendrán por no puestas.

 

Y las más frecuentes son:

 

*Arrendamientos mal llamados de temporada, a fin de evitar la prórroga forzosa a que tiene derecho el inquilino algunos arrendadores creen que firmando alquileres de once meses de duración serán considerados arrendamientos de temporada y entienden que de este modo evitarán la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda. Pero no es nombre lo que configura una relación, sino la realidad que la sustenta. No tiene valor alguno esa denominación, pues un alquiler de temporada exige que realmente exista una causa para tal limitación temporal (temporada), ya se trate de vacaciones estivales, traslado, estudios o por un trabajo temporal; y exige que el inquilino posee un domicilio permanente distinto al de la vivienda alquilada. De no ser así, insistimos, es arrendamiento de vivienda puro y duro y el el arrendatario podrá permanecer hasta tres años (independientemente de lo que haya firmado) en la vivienda, pues ésta constituye su vivienda habitual, concepto éste, el de vivienda habitual, protegido por la Constitución Española.

 

*Es nula, por lo expuesto, la cláusula que excluye, tras una año de arrendamiento, la posibilidad de ser prorrogada la duración del contrato por el inquilino, y ello aun a pesar de que así se haya pactado, pues va contra lo estipulado en el Art.9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que señala que la prórroga para el arrendador es obligatoria, y para el arrendatario voluntaria, de forma que puede permanecer en la vivienda hasta un máximo de 3 años.

 

*Establecer estipulaciones que permitan la facultad de acceder al  arrendador a la vivienda arrendada, ya sea para husmear, comprobar el cuidado que de la misma se hace, u otra causas, también supone acariciar las áspera realidad de la nulidad; ya dijimos que la vivienda alquilada es el domicilio del arrendatario, y es un bien protegido por nuestra Constitución, de forma casi sagrada, como recoge el Artículo 18.2 de la misma.

 

*El Artículo 11 de la L.A.U. establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses y la penalización estará limitada a lo establecido por ley, por lo que intentar asegurarse una año de estancia so pena de sanción o indemnización para el inquilino, lo cual se ve con bastante frecuencia también, es nulo.

 

*Con demasiada frecuencia se pide el adelanto más de una mensualidad en concepto de fianza, lo cual, de acuerdo con el Artículo 17.2 L.A.U, es nulo de pleno derecho. El propietario de la vivienda no puede exigir tal pago. Cosa distinta es lo referido a otros tipos de garantías o a la prima de la opción de compra, si es que de ese tipo de contrato se tratara (alquiler con opción de compra).

 

*El propietario está obligado, dice el Artículo 21.1 L.A.U., a realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, por lo que establecer que es el inquilino quien debe realizar estos trabajos, él o por cuenta del mismo, se considera contrario a la LAU, y es por tanto nulo.

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