LA RUPTURA DE LA PAREJA Y LA CASA COMÚN

Es muy frecuente que al producirse la disolución de la pareja o el matrimonio subsista la vivienda común como el único bien que queda sin repartir.

El derecho a dividir una c@sa común se recoge en nuestro  Código Civil, cuyo artículo 400 enuncia que cada propietario podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, es lo que se llama la Actio communi dividundo.

El problema surge cuando por el hecho de hacer la división la cosa resulte inservible para el uso a que se destina (el de vivienda, el de poderse habitar en nuestro caso), lo que hace inviable la pretensión divisoria, como recoge el artículo 401 del Código Civil, negando que no pueda llevarse a cabo la misma.

Por ello, si no hay acuerdo entre los propietarios, entre los miembros de la pareja o esposos en nuestro caso, sobre el destino de la vivienda, nuetras leyes regular otras fórmulas que no sea la división pura y dura. en este caso se aplicarán las normas relativas a la división de la herencia, dice el artículo 406 del Código Civil,  lo que nos lleva a determinar que cuando resulte de imposible división, ya sea por menoscabar su valor o por la imposibilidad de uso habitable, será mediante la pública subasta de la cosa común como se resuelva.

Por lo tanto, si una cosa es indivisible o desmerece mucho al dividirla (pensemos también en una parcela que por el hecho de dividirla en dos partes no cumpliera los requisitos de superficie exigidos por el plan urbanístico para poder edificar sobre ella) lo lógico sería que se la adjudique uno de los copropietarios, previo acuerdo sobre la cantidad que habrá de pagar a los demás; y en caso contrario, bastará con que uno de los comuneros, partícipes o copropietarios pida la venta en pública subasta, para que se haga de esta forma, tal y como estipula el art. 1.062 de nuestra ley civil.

Es suficiente con se pruebe la indivisibilidad de la cosa o de la casa para que automáticamente, y sin poder oponer excepción alguna (ya sea física o jurídica) se proceda a la subasta.

En los casos de divorcio nuestro C.Civil, en su artículo 437 apartado cuatro, punto cuarto, establece que “cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción  de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa”.  Por ello, antes de liquidar la sociedad de bienes gananciales debe instarse directamente la acción de división de cosa común, pues no son acumulables ambos procedimientos, el de liquidación de la sociedad ganancial y de división de la cosa común.

Además no hay que perder de vista que la división no afecta a los derechos de terceros sobre ese bien, según establece el artículo 405 del C. Civil, de forma que “La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Es importante resaltar que la acción de división de cosa común no corresponde en caso alguno a los Juzgados de Familia.

Otro aspecto a tener en cuenta es que en muchas sentencias de divorcio se falla a favor de atribuir a uno de los cónyuges la que fuera vivienda familiar, incluso siendo ganancial.   Y generalmente esa atribución (que es un mero derecho de uso, sin traslado de la propiedad)  se otorga por el hecho de ser la vivienda habitual de los hijos menores; pues bien, esa atribución, aun con la existencia de hijos menores, debe tener una limitación temporal, pues su establecimiento ilimitado supondría un abuso de derecho.