LAS ARRAS

ARRAS

Es quizás una de la palabras más antiguas de nuestra lengua, parar nosotros su origen más inmediato es el latín (arrhae o arrhăbo),  aunque ya en griego ya existía con el mismo significado de prenda, de donde lo toma el latín (ἀρραβών) aunque su verdadero, que no último origen es semítico.

En todo caso significa prenda o señal entregada como garantía en algún contrato o concierto; si bien, también se extiende a las relaciones o ritos matrimoniales, al entregarse una monedas los desposados como símbolo de su unión.

En el ámbito jurídico, es habitual, cuando no es posible ir directamente a escriturar ante el notario, o cuando debe transcurrir un tiempo entre la compraventa y la formalización de la escritura, o por el hecho de intervenir un intermediario que compra o vende en representación del titular, que se lleve a efecto el negocio por medio de un SEÑAL o ARRA.

Ahora bien, es conveniente saber diferencia bien qué se señala y en concepto de qué, pues existen en nuestro derecho tres formas de hacerlo, varias formas de formalizare la pre-compraventa.

1.-  La más elemental es hacer una entrega parcial del precio, que se consolidará al firmar la escritura. Es elemental, por ser la más usada, pero hay que entender que el contrato está consumado, y el precio establecido, de forma que ni el vendedor ni el comprador podrán deshacerse de su compromiso; y de hecho se les puede exigir el perfeccionamiento del contrato a cualquier por la otra parte, terminando de consolidar las condiciones pactada. Se trata en este caso de las llamadas arras confirmatorias, mal llamadas arras, pues la cantidad entregada es parte del precio, es el precio mismo, luego no es una señal ni promesa. Y así lo regula el Artículo 343 del Código de comercio: “Las cantidades que, por vía de señal se entreguen en las ventas mercantiles, se reputarán siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario”.

Además, para el Tribunal Supremo, si no está claro el fin que se le haya querido asignar por las partes a la entrega de una cantidad de dinero en concepto de señal, se considerará como parte del precio (arras confirmatorias); y sólo se estimarán penitenciales las arras entregadas cuando explícitamente así lo hayan acordado las partes, de forma clara e indubitada (Sentencia del Tribunal Supremo 22.9.1999 -RJA 7265); se juzgarán penales las que por pacto tengan este carácter (Sentencia del Tribunal Supremo 9.10.1989 -RJA 6897).

2.- Si embargo, cuando hay voluntad de permitir a una de las parte que pueda separarse del pre-negocio iniciado, de forma que éste aún no está consolidado, aunque pagando un precio por tal desistimiento, nos encontramos con las arras penitenciales.   En este caso las arras se entregan por una de las partes de un contrato a la otra con la finalidad de que pueda desligarse del mismo cualquiera de ellas si así lo desea, sabiendo quien hace la entrega (comprador) que las perderá si se aparta del negocio y que las devolverá duplicadas quien las recibe (vendedor) en caso de que sea él quien desista.

Estas arras penitenciales se admiten en el artículo 1454 del Código Civil (“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”), pero no se dispone su plazo de ejercicio ni su destino cuando ninguna de las partes ejerce la facultad permitida de desistimiento (o de arrepentimiento, no de rescisión a pesar de la literalidad del precepto). En cuanto al plazo de ejercicio, habrá que estar a lo pactado, sin que en ningún caso pueda superar el inicio de la ejecución del contrato. En cuanto al destino de las arras si no se desiste del contrato, hay que distinguir que el contrato se cumpla o que, por el contrario, se incumpla. Si se cumple, salvo que se haya convenido otra cosa, las arras deberán imputarse al precio a pagar por el deudor que las entregó. Si se produce un incumplimiento, la duda está en decidir si las arras funcionarán como indemnización pactada (considerándolas entonces, además de penitenciales, penales) o como simple parte del precio (considerándolas meramente confirmatorias), pareciendo más razonable esta segunda alternativa salvo que se haya pactado la primera.

3.- Para el caso de que se pacte (en obligaciones *sinalagmáticas)  un gravamen o garantía por incumplir lo acordado estamos ante las denominadas arras penales, que son reguladas por el Art. 1152 y 1153 del Código Civil. De esta forma se producirá la pérdida de las arras (total o parcial) o su devolución más el importe convenido en el contrato, y sin perjuicio de la posibilidad de reclamar el estricto cumplimiento de la obligación pactada. Es un sistema de fijación a priori de la liquidación de los posibles daños y perjuicios (Art. 1.152) que puedan derivarse del incumplimiento de la obligación, pero que el juez podrá moderar. El Artículo 1.153 C.C establece que “ El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho.  Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada. Queda a juicio del Juez además modificar equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor (Art. 1.154 C.Civil).

*sinalagmáticas: bilaterales o recíprocas.